Il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, può contenere anche limitazioni alluso della proprietà individuale, dal classico divieto di fare rumore in determinati orari del giorno, al divieto di affittare l’appartamento a particolari categorie di persone, all’impedire il cambio di destinazione d’uso, all’obbligo di non stendere i panni dal balcone, al divieto di detenere animali di compagnia negli appartamenti, fino al divieto di modificare l’estetica dell’edificio, impedendo la creazione di verande a copertura dei balconi, tende e infissi diversi dagli altri, posizionare condizionatori sulla facciata dell’edificio e così via.
Parti comuni dell’edificio
L’1. Art. c.c. 1117 definisce nel dettaglio le parti comuni dell’edificio, stabilendo ad esempio che le condutture e gli impianti devono essere considerati comuni sino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni indicate è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione, neanche rinunciando al proprio diritto su tali parti comuni.
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
I condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, mentre non possono apportare innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In caso di innovazioni alla cosa comune, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel caso in cui non sia possibile separare l’utilizzazione, se tali condomini si oppongono, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
I condomini non possono eseguire opere nel piano o por porzione di piano di sua proprietà che rechino danno alle porti comuni dell’edificio.
Sanzioni
Chi viola il regolamento può essere soggetto a sanzioni fino a 200 euro, o fino a 800 in caso di recidiva, nel caso in cui tale multa sia preventivamente prevista da una norma del regolamento che autorizzi peraltro l’amministratore a riscuoterla. La somma versata verrà devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
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