Condono edilizio: nessun frazionamento elusivo per la richiesta di sanatoria. La seconda legge speciale sul condono edilizio pubblicata in Italia (la legge n. 724/1996) prevede alcuni requisiti per la definizione agevolata delle violazioni (abusi edilizi). Tra questi, le opere abusive devono essere ultimate entro il 31 dicembre 1993, non devono aver comportato ampliamento superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria e, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.
Condono edilizio: il limite di volumetria
Tali requisiti trovano applicazione alle opere abusive realizzate relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. Ed è proprio su quest’ultimo requisito che negli anni sono nate parecchie questioni tra richiedenti sanatoria edilizia e le amministrazioni. Questioni che, come spesso accade quando si parla di normativa edilizia, sono sfociate in ricorsi e sentenze.
Condono edilizio e frazionamento: nuovo intervento della Cassazione
Ed è proprio questo il caso della sentenza 15 marzo 2021, n. 10017 con la quale la Corte di Cassazione è intervenuta in merito ad un ricorso presentato dalla Procura Generale per l’annullamento di un’ordinanza della Corte di Appello che aveva revocato l’ordine di demolizione di alcune opere edili.
In particolare, nel provvedimento di annullamento era stato evidenziato come la Corte territoriale non avesse affrontato la questione relativa alla legittimazione dei ricorrenti a presentare la domanda di condono. Nel caso di specie, erano state presentate due richieste di condono da parte di due soggetti aventi in concessione due porzioni dell’immobile. La presentazione separata delle due istanze relative a un immobile facente capo al medesimo soggetto ha consentito di aggirare il limite volumetrico di 750 mc. richiesto dall’art. 39 della Legge n. 724/1994 (secondo condono edilizio).
Condono edilizio: niente frazionamenti elusivi
Come sottolineato dai giudici di cassazione, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l’unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l’espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.
Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all’accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono configurare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, sicché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite ad una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità.
Condono edilizio: la regola e le eccezioni
La regola è, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia ad oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (ipotesi in cui la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, non potendosi comunque superare il limite complessivo di 3000 metri cubi).
Dovrà farsi riferimento all’unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare, ove sia stato realizzato l’abuso edilizio in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione dell’opera in più unità abitative, fatta salva l’ipotesi in cui porzioni della medesima costruzione costituiscano oggetto di diritto di diversi soggetti, ciascuno dei quali sarà legittimato a presentare istanza di sanatoria per la porzione allo stesso riferibile.
Condono edilizio: l’intervento della Corte Costituzionale
Sul tema la Corte di Cassazione ha ricordato la sentenza n. 302 del 1996 della Corte Costituzionale per cui esiste la possibilità derogatoria (e, come tale, di stretta interpretazione), prevista esclusivamente per le nuove costruzioni, di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, ritenendo legittima ed ammissibile la scissione della domanda di sanatoria riferita ad unico edificio (con la conseguente applicazione a ciascuna domanda del limite volumetrico dei 750 mc).
Tale possibilità vale soltanto nei casi in cui vi sono diversi soggetti legittimati per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo, come può avvenire a seguito di alienazione o di singole opere da sanare, di attribuzione del diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile) o del diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere, o quando vi sia un soggetto interessato al conseguimento della sanatoria, come l’istituto di credito mutuatario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.
Conclusioni
In definitiva, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un’unica concessione in sanatoria, onde evitare l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera.
Qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile.
Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell’intero complesso.
Nel caso di specie, però, il provvedimento di sanatoria impugnato ha riconosciuto la legittimazione dei due ricorrenti alla presentazione di due diverse istanze di concessione in sanatoria, con riferimento all’immobile in esame, di cui era unica proprietaria, all’epoca, la madre, in quanto possessori di fatto delle due porzioni dell’unico fabbricato, di cui sono successivamente divenuti legittimi proprietari iure hereditatis. Motivazione lacunosa ed apodittica, atteso che non vengono in alcun modo individuati i presupposti di fatto e di diritto dell’asserito possesso dei due soggetti.
Laddove manchi un titolo giuridico che attribuisca loro il possesso (ad esempio, contratto con cui si costituisce il diritto di usufrutto a loro favore) o, in alternativa, la detenzione (ad esempio, contratto di locazione o comodato) ed in assenza di un’azione di spoglio nei confronti del proprietario/possessore, devono considerarsi agire per conto della madre, che resta l’unica proprietaria e l’unico possessore di tutto l’immobile.La mera disponibilità di fatto di una parte del bene per tolleranza del proprietario non legittima, difatti, la presentazione di un’autonoma e separata domanda di concessione in sanatoria relativamente a tale porzione dell’immobile.Va, inoltre, ricordato è esclusa la legittimazione alla presentazione di più domande anche da parte dei comproprietari prima dell’intervenuta divisione, mentre, nel caso di specie, gli istanti non erano ancora neppure comproprietari dell’immobile, ma semplicemente aspiravano a divenire tali in virtù della successione ereditaria della madre e, cioè, di un evento incerto non solo nel quando, ma anche nell’an, in considerazione della possibilità della premorienza dei figli alla madre e dell’alienazione a terzi del cespite prima del decesso.