Sismabonus e asseverazione tardiva: cosa succede in caso di demolizione e ricostruzione? Uno dei presupposti per la fruizione delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di demolizione e ricostruzione che riducono il rischio sismico dell’edificio (c.d.Sismabonus), eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, è la presentazione del progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione contestuale alla richiesta del titolo abilitativo, prima dell’inizio dei lavori.
Sismabonus e asseverazione tardiva: un nuovo caso all’esame dell’Agenzia delle Entrate
Un caso interessante è stato prospettato all’Agenzia delle Entrate da parte di un’impresa che ha acquisito un edificio sul quale era già stato presentato il titolo abilitativo per la demolizione e ricostruzione. L’impresa, dopo l’acquisto dell’edificio in zona sismica 3, prevede la demolizione dei fabbricati esistenti e la ricostruzione con riordino delle volumetrie e lo sfruttamento dell’indice volumetrico residuale rispetto all’esistente. È prevista anche la voltura del precedente titolo abilitativo.Da qui la domanda, può l’impresa volturare il titolo abilitativo allegando il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione, e quindi fruire dei benefici fiscali previsti dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 (Sismabonus)?
Sismabonus, demolizione, ricostruzione e asseverazione tecnica: il quadro normativo
Per rispondere al contribuente, l’Agenzia delle Entrate ha dapprima ricordato i presupposti normativi per accedere al sisma bonus, previsti dal comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito (c.d. Decreto Rilancio) con modificazioni dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58 prevede che “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Diversamente dal sisma bonus “ordinario”, la norma prevede che i beneficiari della detrazione siano i futuri acquirenti delle nuove unità immobiliari generate dalla demolizione e ricostruzione dei fabbricati da parte delle imprese di costruzione.
La norma riguarda, cioè, l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Sismabonus e asseverazione tecnica: il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato il parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, con il quale è stato chiarito che le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
Sismabonus e asseverazione tecnica: la risposta dell’Agenzia delle Entrate
In definitiva, i soggetti che avevano iniziato le procedure autorizzative antecedentemente alla modifica normativa hanno la possibilità presentare un’asseverazione tardiva.Nel caso di specie, la data della richiesta del Permesso di costruire è di novembre 2019, data successiva all’entrata in vigore dell’articolo 8 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 che ha esteso la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3. Inoltre, l’articolo 3, comma 3, del D.M. 58/2017, in vigore al momento della presentazione del permesso di costruire, prevedeva la contestuale presentazione dell’asseverazione unitamente alla richiesta del titolo abilitativo. Solo successivamente, a seguito delle modifiche effettuate dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24 è stato previsto che “il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”.Tuttavia tale disposizione è valida per i titoli abilitativi chiesti a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento (16 gennaio 2020).
Per questo motivo, il contribuente non potrà beneficiare del sisma bonus per i lavori descritti.