Demolizione e ricostruzione: con vincoli niente superbonus 110% in caso di ampliamento.
Sarà che al momento non si parla di alcuna proroga per le unifamiliari ma nelle ultime settimane un tema su cui mi sono trovato sempre più spesso a discutere è quello dell’utilizzo del superbonus 110% in caso di demolizione e ricostruzione.
Demolizione e ricostruzione: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it
Colgo, dunque, l’occasione dell’ennesima domanda arrivata alla posta di LavoriPubblici.it: “Sto valutando un progetto di demolizione e ricostruzione di un edificio che non presenta alcun vincolo (sull’immobile) ma è in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Il progetto prevede l’utilizzo del bonus volumetrico previsto dal piano casa. Posso utilizzare il superbonus 110%?“.
Il parere del CSLP
Un tema sul quale si discute almeno da agosto 2021 “a causa” di un parere in cui il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (parere 11 agosto 2021, n. 7944) ha voluto fornire dei chiarimenti (poi smentiti dal Ministero della Cultura con la nota 21 settembre 2021, prot. 26340) in merito alla definizione di ristrutturazione edilizia dopo la modifica apportata all’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Test Unico Edilizia) arrivata dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni). Una modifica a seguito della quale sono stati ricompresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di “demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, (…)”.
Nel suo (condivisibile nella pratica ma non nel merito) parere il CSLP ha ricordato che il Codice dei beni culturali e del paesaggio è finalizzato alla tutela e valorizzazione di due tipi di beni:
- da un lato i beni culturali (beni mobili e immobili), cui è dedicata la Parte II del Codice;
- dall’altro, i beni paesaggistici (beni immobili ed aree )cui, invece, è dedicata la Parte III del Codice.
Secondo questo assunto, secondo il CSLP erano da escludersi dagli interventi di ristrutturazione e demolizione solo gli interventi di demoricostruzione con modifica di sagoma, prospetto, sedime,… sui quali insiste un vincolo di cui alla Parte II (beni mobili e immobili) del Codice dei beni culturali e non quelli di cui alla Parte III (beni immobili ed aree ).
La nota del Ministero della Cultura
Al parere del CSLP è seguita la nota (non condivisibile nella pratica ma corretta nel merito) del Ministero della Cultura che, art. 3, comma 1, lettera d) del TUE alla mano, ha chiarito definitivamente che quando la richiamata lettera parla di “immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice…” si devono ricomprendere sia i beni culturali (parte II del Codice) sia tutti gli immobili ricadenti nelle aree paesaggisticamente tutelate nonché quelle ricomprese e tutelate dai piani paesaggistici.
E proprio per questo motivo ha confermato che in presenza di uno qualsiasi dei vincoli del Codice dei beni culturali (insistenti sull’immobile o sull’area poco conta), gli interventi di demolizione e ricostruzione potranno essere qualificati come ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Ciò a prescindere dal fatto che la soprintendenza autorizzi una modifica dell’immobile da ricostruire. La qualificazione dell’intervento, infatti, come chiarito tante volte anche dall’Agenzia delle Entrate spetta solo allo Sportello Unico Edilizia di riferiemento.
Demoricostruzione e Superbonus 110%
Come incide questo chiarimento con il superbonus 110%? In un separato approfondimento ho chiarito che l’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) autorizza l’utilizzo dell’ecobonus 110% anche in caso di demolizione e ricostruzione purché l’intervento si configuri come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del TUE.
Un po’ più “farraginoso” è stato risalire all’utilizzo del sismabonus (ordinario o potenziato) nel caso di demolizione e ricostruzione. Né l’art. 16 del D.L. n. 63/2013, né l’art. 119 del Decreto Rilancio ammettono la demoricostruzione tra gli interventi ammissibili al sismabonus.
Sul tema ho dovuto “riesumare”:
- il parere del CSLP n. 27/2018;
- la risposta dell’Agenzia delle Entrate 27 aprile 2018, n. 34/E;
- la risposta n. 1 di ottobre 2020 la Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del Sismabonus.
Tre interventi in cui alla fine viene chiarito che gli interventi di demolizione e ricostruzione rappresentano una efficace strategia di riduzione del rischio sismico su una costruzione non adeguata alle norme tecniche medesime e, pertanto, “dal punto di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all’adozione di misure antisismiche”. Questo a patto che gli stessi rientrino nella definizione di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380 del 2001.
Conclusioni
In definitiva, possiamo suddividere due casistiche:
- immobile o area in cui sono presenti vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004 – OK alla demolizione e ricostruzione purché con medesime caratteristiche di partenza;
- immobile o area in cui non è presente alcun vincolo di cui al D.Lgs. n. 42/2004 – OK alla demolizione e ricostruzione anche con modifiche di prospetto, area di sedime, ampliamenti volumetrici,… .
Altro aspetto da tenere a mente è che in caso di demoricostruzione con ampliamento, se non ci sono vincoli e quindi si può utilizzare il superbonus:
- il sismabonus è applicabile a tutto l’intervento;
- l’ecobonus è applicabile solo per il volume esistente (occorre dividere le contabilità perché sulla parte ampliata non sarà possibile utilizzare la detrazione).
La definizione di ristrutturazione edilizia
Ritenendo sia utile alla suddetta ricostruzione, ecco la definizione di ristrutturazione edilizia contenute nel TUE.
d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.