Superbonus 110%, l’esistenza del condominio è una condizione necessaria. I lavori su un immobile con regimi di proprietà diversi ma riconducibili ad un unico proprietario, e quindi non costituito in condominio, non hanno diritto al superbonus 110%.
L’Agenzia torna su un tema molto dibattuto per rispondere al quesito posto da un contribuente alle prese con un edificio plurifamiliare costituito da un’unità abitativa di cui è pieno proprietario e da due unità immobiliari di cui è nudo proprietario.
Su questo immobile, il contribuente intende realizzare lavori di ristrutturazione (rifacimento completo della struttura – parte comune a tutte le unità immobiliari -, isolamento termico e miglioramento antisismico) e chiede se può usufruire del superbonus 110%.
Con la Risoluzione 78/E del 15 dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il superbonus 110% non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un fabbricato che, posseduto da un unico proprietario, anche se nudo proprietario di alcune unità, non può qualificarsi come ‘condominio’, in mancanza della pluralità dei proprietari.
Superbonus 110%, l’esistenza del condominio è una condizione necessaria
L’Agenzia richiama la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 nella quale ha chiarito che sono ammessi all’agevolazione gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici.
L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio, vista la locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici.
Come precisato dalla Circolare, il superbonus non spetta per interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti, anche qualora il contribuente sia nudo proprietario. Anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento – aggiunge l’Agenzia -, l’edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come ‘condominio’, in mancanza della pluralità dei proprietari.
Nel caso in esame – sottolinea l’Agenzia -, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare dell’agevolazione né per gli interventi sulle parti comuni, né per quelli sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio.
Superbonus 110% e unico proprietario, le modifiche all’esame
Una speranza per i proprietari di edifici plurifamiliari che vorrebbero usufruire del superbonus 110% è costituita dall’emendamento alla Legge di Bilancio 2021, presentato da oltre 60 deputati, che propone di includere nella casistica degli immobili agevolabili, quelli posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti ma non formalmente costituiti in condominio.
Tornando al caso oggetto della Risoluzione, l’Agenzia conclude ricordando che il contribuente, semprechè ricorrano i presupposti e i requisiti e dopo aver effettuato tutti gli adempimenti previsti, potrebbe, eventualmente, fruire delle detrazioni di cui agli articoli 14 e16 del DL 63/2013, cioè ecobonus e bonus ristrutturazioni.