Superbonus 110% e calcolo del massimale di spesa: nuova risposta del Fisco. Da quando parliamo di superbonus 110% e di calcolo dei limiti di spesa, ci sono alcuni punti che ormai sono fermi (o quasi). Tra questi: la residenzialità dell’edificio e il valore delle pertinenze.
Superbonus 110%: la residenzialità
Uno dei concetti più volte chiariti dall’Agenzia delle Entrate sin dalla prima circolare n.24/E dell’8 agosto 2020, è l’ambito oggettivo di fruizione del superbonus e ovvero che gli interventi devono essere realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
- su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’Agenzia delle Entrate è stata sempre ferma sul concetto di residenzialità sia per le singole unità immobiliari che per gli edifici plurifamiliari. In tal senso ha anche ammesso due distinti casi:
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia inferiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.
Superbonus 110%: il valore delle pertinenze
Altro punto su cui le risposte dell’Agenzia delle Entrate si sono prodigate a chiarire i dettagli è il calcolo del massimale in presenza di pertinenze interne, attaccate o esterne rispetto alla sagoma dell’edificio.
In particolare, siamo arrivati alla seguente conclusione:
- negli edifici unifamiliari, le pertinenze non fanno alcun ammontare autonomo. Nel caso di un edificio con una unità immobiliare e una pertinenza, il massimale sarà solo uno;
- negli edifici plurifamiliari, le pertinenze fanno ammontare autonomo a condizione che le pertinenze siano inserite all’interno della sagoma dell’edificio (anche attaccate). Se ho un edificio con 5 unità immobiliari e 5 pertinenze, il massimale sarà moltiplicato per 10.
Superbonus 110%: la nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate
Registriamo adesso la risposta n.806 del 13 dicembre 2021 con la quale il Fisco entra nel merito di un caso molto singolare. Di fronte abbiamo due edifici staccati l’uno dall’altro ma collocati “all’interno della medesima area cortiliva con una soluzione unica di continuità, non essendovi interruzioni rappresentate da strade ovvero altri edifici o costruzioni di proprietà di altri soggetti“:
- il primo edificio è di proprietà di due soggetti e ha due unità immobiliari accatastate singolarmente (una per ogni proprietario e quindi abbiamo un “condominio” con “parti comuni”);
- il secondo edificio si compone di due pertinenze autonomamente accatastate (un’autorimessa e una cantina) di proprietà di uno dei comproprietari dell’edificio principale.
L’istante afferma che sono in corso i lavori di ristrutturazione che riguardano tutta la proprietà, inclusa l’area cortiliva ed il giardino. In particolare:
- l’edificio principale subirà un intervento strutturale di miglioramento sismico ai sensi delle norme tecniche NTC2018 vigenti, con miglioramento di due classi di rischio sismico;
- sulla costruzione accessoria è prevista la totale demolizione e ricostruzione in sagoma, con un salto di almeno tre classi di rischio sismico.
La domanda è delle più classiche: come si calcola la spesa massima agevolabile? In particolare, per il calcolo della spesa massima agevolabile, ai fini del Superbonus nel caso di interventi antisismici effettuati sulle parti comuni del fabbricato principale rilevano anche le pertinenze situate del fabbricato accessorio e separato dal predetto fabbricato principale ma ubicato nella medesima area cortiliva?
Oltre a questo l’istante, che vorrebbe sostenere le spese, afferma di essere il coniuge convivente di uno dei due proprietari .
I soggetti beneficiari che sostengono le spese
Dopo aver ricordato il quadro normativo di riferimento, l’Agenzia delle Entrate chiarisce prima alcuni concetti che riguardano i beneficiari del superbonus 110%. In particolare, sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del Testo unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) del 22 dicembre 1986 n. 917 (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 Pagina 4 di 8 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.
La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:
- siano conviventi con il possessore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori;
- le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.
Il calcolo della spesa massima ammissibile
Per quanto concerne il calcolo del limite di spesa, conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.
In un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8. Inoltre, anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Nel caso di specie, quindi, la spesa massima per l’intervento sulle parti comuni dell’edificio principale, che ricordiamo essere residenziale, si calcola moltiplicando il massimale previsto (trattasi di sismabonus, quindi, 96.000 euro) per le unità che compongono l’edificio stesso (quindi 2). Le pertinenze dell’unità immobiliare di proprietà del coniuge dell’Istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale non saranno calcolate.
L’intervento sulla pertinenza
Attenzione però! L’Agenzia delle Entrate afferma pure che sull’intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico delle due pertinenze, l’Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro.
Ed è questa una parte della risposta che lascia un po’ perplessi.
L’Agenzia delle Entrate, ricordando la supercircolare di dicembre 2020 afferma che in riferimento agli interventi di cui all’art-16-bis del TUIR, è possibile fruire delle predette detrazioni (sismabonus o Superbonus) anche se l’intervento riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa.
Viene citato il quesito 4.1.1 della supercircolare in cui il Fisco aveva risposto alla domanda:
Gli interventi trainanti di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio possono essere agevolati con la detrazione del 110 per cento se eseguiti “unicamente” su pertinenze dell’immobile?
affermando che “un intervento trainante possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio“.
Questo, però, era un caso di edificio unifamiliare in cui perdendosi il concetto di parte comune, il massimale poteva essere sfruttato anche sulla pertinenza staccata. Diverso è il caso di edificio plurifamiliare con proprietà diverse in cui vige il concetto di intervenire sulle “parti comuni” dell’edificio stesso.
Nel caso oggetto del nuovo interpello l’Agenzia delle Entrate risponde in modo molto curioso fornendo le seguenti interpretazioni:
- per il primo edificio residenziale il limite di spesa è da riferirsi complessivamente gli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del Tuir effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del TUIR (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
- le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio pertinenziale staccato, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile.
In definitiva, secondo l’Agenzia delle Entrate:
- per gli interventi sul primo edificio il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari di cui si compone l’edificio in condominio);
- per l’intervento di demolizione e ricostruzione delle due pertinenze sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro.
I nostri dubbi
Il primo dubbio riguarda il superbonus che secondo l’Agenzia delle Entrate potrà essere utilizzato su un edificio pertinenziale, quindi, non residenziale. Si è sempre detto che il superbonus può essere fruito solo per edifici residenziali sui quali occorre verificare la “residenzialità”.
Il secondo dubbio riguarda il massimale di spese per l’edificio pertinenziale. Posto che su questo edificio, secondo la normativa vigente si potrebbe fruire del solo sismabonus ordinario e non di quello potenziato al 110%, ci chiediamo per quale motivo l’Agenzia delle Entrate valuti un unico limite di spesa di 96.000 euro e non lo moltiplichi per due visto che le pertinenze, pur di un unico proprietario, sono due.