Superbonus 110% e condomini: possibile un inizio lavori successivo al 25 novembre 2022?

Come spesso accaduto in questi lunghi 30 mesi di vigenza del Decreto Rilancio, anche con il nuovo Decreto Aiuti quater scattano le primissime analisi sugli effetti delle modifiche applicabili a partire da una certa data.

Decreto Aiuti quater: modifiche senza transitorio

Modifiche che fanno discutere e devono essere comprese nel più breve tempo possibile, considerato che per la loro entrata in vigore non è previsto un transitorio congruo ad un Paese che vuole operare bene, serenamente e con giudizio.

Immaginando che il Decreto Aiuti quater approdi in Gazzetta Ufficiale oggi (ieri p.c.l.), l’articolo 9 rubricato “Modifiche agli incentivi per l’efficientamento energetico” (come se queste modifiche non investissero anche gli interventi di riduzione del rischio sismico, sempre relegati a mere comparse) prevede al comma 1, lettera a), numero 1) alcune modifiche che riguardano l’utilizzo del superbonus 110% per i soggetti di cui all’art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Stiamo parlando, dunque, degli interventi di superbonus 110% realizzati:

• dai condomini (anche minimi o assimilati tali per la presenza di parti comuni come definite all’art. 1117 del codice civile);
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale.

La riformulazione dell’art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del Decreto Rilancio

Una riformulazione dell’art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del Decreto Rilancio prevede che:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 202331 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell’anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Le eccezioni

Modifiche che, come prevede il successivo comma 2, art. 9 del Decreto Aiuti quater, non si applicano:

• agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e, in caso di interventi su edifici condominiali, a condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;
• agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla medesima data del 25 novembre 2022, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Gli effetti

Il legislatore, forse poco attento, non è però a conoscenza (o lo sa e le nostre sono solo elucubrazioni) che:

1. nel modello di CILAS nazionale è possibile indicare una data di inizio lavori successiva alla data di presentazione della CILAS;
2. la CILAS non è un titolo edilizio e non può essere rigettata o resa inefficace per incompletezza documentale (su cui si può attivare il soccorso istruttorio in un logico e sacrosanto rapporto di sana collaborazione) a meno che l’intervento non sia tra quelli previsti per l’utilizzo di questa comunicazione.

Recentemente una sentenza del Tar Campania (che non è una legge ma è importante conoscere) ha ammesso che CILA e CILAS non sono titoli abilitativi ma “comunicazioni” sulle quali, in assenza della documentazione prevista o nel caso di carenze progettuali, è possibile attivare il soccorso istruttorio senza paralizzare i lavori progettati.

Nulla dovrebbe ostare alla presentazione della CILAS entro il 25 novembre, a patto che esista una delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente, che possa prevedere un inizio lavori successivo o che possa essere successivamente integrata con tutti atti necessari all’avvio dei lavori.

Ma, come ammesso, questa è solo la mia modesta interpretazione che sono disponibile a confrontare con altre pur ritenendo che la problematica più rilevante sia arrivare a porsi tali interrogativi con un margine di tempo così limitato.