Superbonus 2023 e Decreto Aiuti quater: cosa cambia per i condomini e unifamiliari?

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge 18 novembre 2022, n.176 recante “Misure urgenti di sostegno nel settore energetico e di finanza pubblica” (Decreto Aiuti quater) arriva anche il ventunesimo provvedimento di modifica alle norme che riguardano il superbonus 110% e il meccanismo di cessione dei crediti edilizi.

Superbonus: in Gazzetta Ufficiale il Decreto Aiuti quater

Un provvedimento che prova timidamente ad affrontare il problema del blocco delle cessioni dei crediti edilizi ma che alla fine agisce con delle modifiche retroattive per la fruizione del bonus da parte dei condomini e con dei correttivi che riguardano le unifamiliari.

Come è ormai noto, queste modifiche sono in vigore dal giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta del Decreto Legge anche se si dovrà attendere la conversione in Legge del Parlamento per avere un quadro definitivo delle nuove disposizioni. Considerato che la data per la conversione scadrà a gennaio inoltrato (17 gennaio 2023), è molto probabile che (come accaduto con il D.L. n. 157/2021) alla fine si decida di non convertire il D.L. n. 176/2022 rimettendone i contenuti all’interno della prossima Legge di Bilancio 2023.

Superbonus e Decreto Aiuti quater: cosa cambia per i condomini

Relativamente agli interventi realizzati dai soggetti di cui all’art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Rilancio ovvero:

• dai condomini (anche minimi o assimilati tali per la presenza di parti comuni come definite all’art. 1117 del codice civile);
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle onlus, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale (con una eccezione di cui parleremo nel prosieguo);

viene confermata la rimodulazione dell’incentivo che a partire dalle spese sostenute dall’1 gennaio 2023 diminuirà dal 110% al 90%, per passare al 70% nel 2024 e 65% nel 2025.

Questa modifica non si applicherà:

• ai soggetti che entro il 25 novembre 2022 avranno presentato la CILAS ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio e che, in caso di edifici in condominio, abbiano adottato in data antecedente al 25 novembre 2022 la delibera assembleare con l’approvazione dell’esecuzione dei lavori;
• agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla medesima data del 25 novembre 2022, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Considerato che il provvedimento entra in vigore il 19 novembre 2022 e che per la convocazione di un’assemblea servono minimo 5 giorni, è evidente che i tempi per rientrare nella seconda condizione prevista per i condomini (delibera entro il 24 novembre 2022) non ci sono e che, quindi, chi ha già deliberato o convocato l’assemblea in data antecedente potrà provare a presentare la CILAS. Tutti gli altri saranno tagliati fuori dal 110% e dovranno accontentarsi del 90%

Superbonus e Decreto Aiuti quater: cosa cambia per le unifamiliari

Relativamente agli interventi avviati dai soggetti di cui all’art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio ovvero:

• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (su un massimo di due unità immobiliari);

per i quali al 30 settembre 2022 è già stato completato il 30% dei lavori complessivi, è offerta la possibilità di utilizzare il superbonus 110% sulle spese sostenute fino al 31 marzo 2023 (anziché 31 dicembre 2022).

Per gli stessi soggetti è stata aperta una nuova finestra temporale per le spese sostenute dal’1 gennaio 2023 al 31 dicembre 2023, ma con una aliquota del 90% e due vincoli:

• uno sull’immobile, che dovrà essere adibito ad abitazione principale;
• uno sul reddito di riferimento, che non dovrà superare i 15.000 euro utilizzando il quoziente familiare indicato nel nuovo comma 8-bis.1 aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio.

In particolare, il reddito di riferimento è calcolato dividendola somma dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente a quello del sostenimento della spesa:

• dal contribuente;
• dal coniuge del contribuente;
• dal soggetto legato da unione civile o convivente se presente nel nucleo familiare;
• dai familiari, diversi dal coniuge, di cui all’art. 12 del TUIR;
• dal soggetto legato da unione civile o dal convivente, presenti nel suo nucleo familiare, che nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa si sono trovati nelle condizioni previste nel comma 2 del medesimo art. 12 del TUIR;

per un numero di parti determinato secondo la seguente tabella:

Altra importante modifica riguarda il contenuto stesso dell’art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio, ammettendo che il superbonus 90% potrà essere utilizzato solo dai proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento dell’immobile.

Casi pratici di calcolo del reddito complessivo

Caso 1

Ipotizziamo che:

• l’edificio sia abitato da una famiglia con padre, madre e due figli a carico;
• il reddito complessivo di moglie e marito sia pari a 42.000 euro.

In questo caso per il calcolo del reddito di riferimento si dovrà dividere il reddito complessivo per:

1 (contribuente) + 1 (coniuge) + 1 (due familiari) = 3

Quindi, in questo caso, il reddito di riferimento sarà pari a 42.000 euro / 3 = 14.000 euro e si potrà avere accesso al superbonus 2023.

Caso 2

Nelle stesse condizioni ipotizziamo che la coppia di coniugi o conviventi abbia un solo figlio a carico. In questo caso per il calcolo del reddito di riferimento si dovrà dividere il reddito complessivo per:

1 (contribuente) + 1 (coniuge) + 0,5 (un familiare) = 2,5

Quindi, in questo caso, il reddito di riferimento sarà pari a 42.000 euro / 2,5 = 16.800 euro e NON si potrà avere accesso al superbonus 2023.