Superbonus 90%: tutti gli adempimenti e requisiti del 2023

Benché il blocco della cessione del credito ne abbia complicato l’utilizzo, il 2023 sarà ancora l’anno del superbonus 90%, la detrazione fiscale prevista dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che dopo 22 correttivi ha subito una rimodulazione anticipata dell’aliquota che nel 2024 diminuirà ulteriormente al 70% e poi al 65% nel 2025.

2023: anno del superbonus, per chi?

Con la scadenza del 30 giugno 2022 qualche soggetto beneficiario è già fuoriuscito dalle possibilità di utilizzo di questa detrazione che nel 2023 potrà ancora essere utilizzata:

dai condomini o assimilati per la presenza di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile;
dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, proprietarie o comproprietarie di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, per interventi su edifici unifamiliari o u.i. autonome e con accesso indipendente purché:
- siano titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’edificio o unità immobiliare;
- l’edificio o unità immobiliare sia adibito ad abitazione principale;
- il reddito di riferimento(comma 8-bis.1, art. 119 del Decreto Rilancio) non sia superiore a 15.000 euro;
istituti autonomi case popolari (IACP);
cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

Vincoli sullo Stato Avanzamento Lavori (SAL), delibera di esecuzione lavori e SAL

Da ricordare che IACP e cooperative di abitazione a proprietà indivisa potranno utilizzare il bonus 90% sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, purché al 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

Ricordiamo pure che, relativamente agli interventi sugli edifici unifamiliari o le u.i. funzionalmente autonome e con accesso indipendente che al 30 settembre 2022 hanno già completato il 30% dell’intervento complessivo, senza nessuno dei vincoli previsti per il bonus 90% sarà possibile portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al 31 marzo 2023.

Per quanto riguarda gli interventi realizzati su edifici plurifamiliari monoproprietario, se la CILAS è stata presentata entro il 25 novembre 2022, si potrà continuare ad utilizzare il bonus 110% sulle spese sostenute nel 2023. Relativamente ai condomini o assimilati tali, il superbonus 110% potrà continuare ad utilizzarsi nel 2023 a patto che:

entro il 18 novembre 2022 abbiano deliberato l’approvazione dell’esecuzione dei lavori ed entro il 31 dicembre 2022 abbiano presentato la CILAS;
oppure tra il 19 e il 24 novembre 2022 abbiano deliberato l’approvazione dell’esecuzione dei lavori ed entro il 25 novembre 2022 abbiano presentato la CILAS.

Per quanto concerne, infine, gli interventi di demolizione e ricostruzione con istanza per l’acquisizione del titolo presentata entro il 31 dicembre 2022, questi potranno continuare ad utilizzare il bonus 110% per tutto il 2023.

Le prime verifiche di accesso al Superbonus

Come già anticipato, relativamente agli interventi realizzati su edifici unifamiliari o u.i. con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, sarà necessario verificare che

chi sostiene le spese sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’edificio o unità immobiliare;
l’edificio o unità immobiliare sia adibito ad abitazione principale;
il reddito di riferimento (comma 8-bis.1, art. 119 del Decreto Rilancio) di chi sostiene le spese non sia superiore a 15.000 euro.

Relativamente all’accesso autonomo dall’esterno, la norma (dopo parecchi interventi dell’Agenzia delle Entrate) lo definisce come accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Mentre un’unità immobiliare si ritiene “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

impianti per l’approvvigionamento idrico;
impianti per il gas;
impianti per l’energia elettrica;
impianto di climatizzazione invernale.

La residenzialità dell’edificio

Altro prerequisito da verificare con molta attenzione (soprattutto per gli edifici composti da più unità immobiliari e diversi proprietari) è la residenzialità complessiva dell’edificio, ovvero la percentuale di superficie residenziale delle singole unità immobiliari che lo compongono rispetto a quella complessiva.

Per questa verifica occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. In questa verifica non si prendono in considerazione le pertinenze anche se distintamente accatastate (queste hanno un peso solo ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni).

Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all’interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori. Questa verifica va effettuata anche per le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9 non aperte al pubblico) nel caso questa a fine lavori cambino la loro destinazione d’uso in una delle categorie ammesse.

Ciò premesso, dopo aver appurato la superficie a destinazione residenziale e non, vale il seguente principio:

se l’edificio è a prevalenza residenziale (> 50 %) è consentito l’accesso al bonus 110%:
- per gli interventi trainanti sulle parti comuni a tutte le unità immobiliari;
- per quelli trainati sulle sole unità residenziali;
se l’edificio a prevalenza non residenziale (< 50%) è consentito l’accesso al superbonus alle sole unità residenziali (sia per interventi trainanti e trainati).

Stato legittimo: non è un requisito di accesso al bonus ma…

A questo punto, benché l’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio abbia previsto una deroga espressa all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), occorre verificare lo stato legittimo dell’immobile.

Lo stato legittimo va verificato anche se la CILAS non ne richieda l’attestazione. Questo perché da copiosa giurisprudenza (anche di Cassazione) è ormai pacifico che qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile che presenta degli abusi, costituisce una ripresa dell’attività illegittima con tutte le conseguenze penali del caso (si veda la sentenza 9 luglio 2019, n. 29984 della Corte di Cassazione).

La verifica dello stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis del testo unico edilizia) consentirà di scegliere l’approccio migliore all’intervento e, qualora si tratti di abusi formali, di sanare preventivamente le difformità (tramite accertamento di conformità o demolizione e ripristino dello stato legittimo).

Ciò che è certo: mai partire con l’intervento (qualsiasi esso sia) senza aver verificato lo stato legittimo, le conseguenze potrebbero essere disastrose.

Superbonus 110%: i requisiti dei professionisti tecnici

Fatte queste verifiche di “ingresso” sarà necessario affidare ad un professionista le attività di progettazione, direzione lavori, asseverazione e attestazione degli interventi.

Per accedere al superbonus occorrono alcune attestazioni:

il rispetto dei requisiti minimi ecobonus e sismabonus);
la congruità delle spese sostenute.

I professionisti incaricati di queste attività (oltre alla specifica iscrizione all’ordine/collegio professionale) dovranno possedere adeguata assicurazione professionale così come previsto all’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio che concede 3 possibilità:

assicurazione “single project”, dedicata cioè al singolo intervento e con massimale pari agli importi dell’intervento oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni;
normale RC professionale purché questa:
- non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione;
- preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario;
- garantisca, se in operatività di claims made, un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti;
polizza dedicata alle attività di attestazione e asseverazione con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile.

Superbonus 110%: i requisiti delle imprese esecutrici

Per l’anno 2023 le imprese esecutrici (anche in subappalto) dovranno essere in regola con alcuni requisiti:

per i lavori di importo superiore a 70.000 euro, nell’atto di affidamento dei lavori dovranno indicare i contratti collettivi;
Documento Unico di Regolarità Contributiva (Durc) in regola;
per i lavori di importo superiore a 516.000 euro:
- dall’1 gennaio 2023 al 30 giugno 2023 dovranno essere in possesso almeno di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione di qualificazione SOA;
- dal 1° luglio 2023 dovranno possedere la qualificazione SOA.

Superbonus 110%: la documentazione da conservare

Essendo edifici plurifamiliari, è necessario avere la seguente documentazione:

dichiarazione sostituiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, che attesti che l’immobile oggetto di intervento non è un bene strumentale, merce o patrimoniale;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, che attesti che l’immobile oggetto di interventi di efficientamento energetico ammessi al Superbonus nella misura del 50 per cento della detrazione in quanto adibito promiscuamente all’esercizio dell’arte, della professione o all’esercizio dell’attività commerciale anche occasionale;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, che attesti che il Superbonus è richiesto per un massimo di 2 unità immobiliari relativamente agli interventi di efficientamento energetico;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, che attesti che il Superbonus è limitato ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, attestante il rispetto del limite massimo di spesa ammissibile;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, attestante la presenza o meno di altri contributi riferiti agli stessi lavori o che le spese agevolate sono state calcolate al netto di tali eventuali altri contributi;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, attestante che gli interventi consistano/non consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti.

Relativamente agli aspetti di natura contabile, occorre conservare:

fatture, ricevute fiscali o altra idonea documentazione se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono effettuate da soggetti non tenuti all’osservanza del DPR n. 633 del 1972, da cui risulti la distinta contabilizzazione delle spese relative ai diversi interventi svolti;
bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, la data e numero della fattura, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve la somma, per l’importo del corrispettivo non oggetto di sconto in fattura o cessione del credito. Possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’Eco bonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa, per i quali vale comunque il principio dell’utilizzo di mezzi tracciabili;
documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori);
certificazione dell’amministratore di condominio (solo per i condomini).

Occorre, naturalmente conservare, la documentazione che legittima l’intervento dal punto di vista edilizio e urbanistico:

abilitazioni amministrative dalle quali si evinca la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori, a seconda dei casi Comunicazione Inizio Lavori Asseverata per il Superbonus (CILAS) o Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), con ricevuta di deposito;
la ricevuta di spedizione della comunicazione preventiva inizio lavori all’ASL di competenza se prevista.

Superbonus 110%: le attestazioni da produrre

Altro aspetto riguarda il rispetto dei requisiti minimi e gli adempimenti specifici previsti per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus 110%) e di riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%).

Per quanto riguarda gli interventi trainanti e trainati che accedono alle misure di ecobonus 110%, sarà necessario conservare tutte le asseverazioni e attestazioni tecniche:

asseverazione dei requisiti tecnici con attestazione della congruità delle spese sostenute rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori, con ricevuta di trasmissione all’Enea;
scheda descrittiva con ricevuta di trasmissione all’Enea;
attestato di prestazione energetica (APE) ante intervento;
attestato di prestazione energetica (APE) post intervento;
relazione ai sensi dell’art. 8, comma 1, del d. lgs. n. 192 del 2005 e successive modificazioni o provvedimento regionale equivalente;
in presenza di soli interventi trainati (salvo che l’edificio sia sottoposto ai vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali) acquisire la documentazione attinente gli interventi trainanti se il visto di conformità è stato apposto da un altro CAF o professionista abilitato;
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, dell’impresa che ha installato l’infrastruttura per la ricarica dei veicoli elettrici attestante che l’intervento è iniziato nel 2020 e si è concluso successivamente (solo per i lavori iniziati dal 1° luglio 2020 e conclusi nel 2021);
rispetto delle caratteristiche tecniche previste dal decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

Analogamente, per gli interventi di sismabonus 110% servono le seguenti asseverazioni e attestazioni tecniche:

asseverazione dei requisiti tecnici con attestazione della congruità delle spese sostenute rilasciata al termine dei lavori o per ogni SAL;
ricevuta di deposito presso lo sportello unico;
attestazione dell’impresa che ha effettuati i lavori di esecuzione dell’intervento trainato tra l’inizio e la fine del lavoro trainante;
relazione tecnica di cui all’art. 3, comma 2, del d.m. 28 febbraio 2017 con ricevuta di deposito presso il comune in presenza di soli interventi trainati acquisire la documentazione attinente gli interventi trainanti se il visto di conformità è stato apposto da un altro CAF o professionista abilitato;
rispetto delle caratteristiche tecniche previste dal decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche.

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