Superbonus: riparte la corsa al 110%?

Si dovrà attendere il 9 ottobre 2023 e la legge di conversione del Decreto Legge n. 104/2023 per conoscere il quadro normativo definitivo del superbonus e della cessione dei crediti edilizi, ma dopo la proroga al 31 dicembre 2023 per l’utilizzo della detrazione potenziata al 110% sulle unifamiliari e la contemporanea notizia della riapertura di Poste Italiane cominciano a circolare notizie circa lo sblocco dei cantieri interrotti.

Superbonus: il nuovo quadro temporale

Con l’ultima modifica dell’art. 119, comma 8-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), il quadro temporale relativo all’utilizzo del superbonus per i soggetti beneficiari più comuni è il seguente.

Condomini (anche minimi):

• delibera di esecuzione dei lavori entro il 18/11/2022 e CILAS entro il 31/12/2022 – superbonus 110% fino al 31/12/2023;
• no ad una delle due condizioni precedenti – superbonus 90% dal 01/01/2023 al 31/12/2023;
• superbonus 70% per le spese sostenute nel 2024;
• superbonus 65% per le spese sostenute nel 2025.

Persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate:

• CILAS entro il 25/11/2022 – superbonus 110% fino al 31/12/2023;
• no ad una delle due condizioni precedenti – superbonus 90% dal 01/01/2023 al 31/12/2023;
• superbonus 70% per le spese sostenute nel 2024;
• superbonus 65% per le spese sostenute nel 2025.

Persone fisiche proprietarie di edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale:

interventi che hanno completato entro il 30/09/2022 il 30% del lavoro complessivo – superbonus 110% fino al 31/12/2023;

• interventi avviati nel 2023 con:
  1. contribuente che sostiene le spese proprietario dell’edificio o dell’u.i. o titolare di un diritto reale di godimento;
  2. edificio o u.i. adibite ad abitazione principale di chi sostiene le spese;
  3. reddito di riferimento del contribuente non superiore a 15.000 euro;
• superbonus 90% per le spese sostenute nel 2023.

Interventi di demolizione e ricostruzione:

• istanza di acquisizione del titolo edilizio presentata entro il 31/12/2022 – superbonus 110% fino al 31/12/2023.

Interventi su u.i. in edifici vincolati:

• seguono la stessa aliquota e orizzonte temporale dell’edificio vincolato stesso.

Il blocco dei cantieri

La nuova proroga (e le precedenti) nasce dalla consapevolezza che a seguito della pubblicazione del Decreto Legge n. 4/2022 (Decreto Sostegni-ter) e le successive (ripetute e senza progettualità) modifiche al meccanismo di cessione dei crediti edilizi, qualcosa è notevolmente cambiato.

Il binomio superbonus-cessione è rimasto intatto (almeno fino al Decreto Legge n. 11/2023) ma la nebbia che è calata ha trasformato il meccanismo delle opzioni alternative da una certezza cui tutti facevano ricorso in una possibilità sempre più remota e meno remunerativa (aspetto che non tutti sono riusciti a comprendere in tempo).

Con il blocco di Cassa Depositi e Prestiti, Poste Italiane e tutti gli altri principali istituti bancari, ne è seguita una situazione in cui i cantieri avviati sulla base delle cessioni a SAL, sono stati sospesi per assenza di liquidità. Prima dei cambi normativi sul meccanismo di cessione dei crediti, la prassi prevedeva:

• contratti tra imprese e committenti con sconto in fattura integrale;
• cessione del credito a SAL minimi del 30% che consentivano di avviare i lavori con un’esposizione finanziaria minima.

Con il blocco degli acquisti dei crediti edilizi, tutti quei cantieri che erano partiti senza liquidità si sono ritrovati impantanati tra la melma normativa del superbonus e le continue promesse di nuovi provvedimenti d’urgenza che avrebbero risolto la situazione.

Ripartono i lavori?

Con il nuovo Decreto Legge n. 104/2023, su cui il mercato attenderà certamente la conversione, è arrivata la notizia di Poste Italiane che a partirà da ottobre dovrebbe riaprire i canali di acquisto ma solo per i privati e solo per importi massimi di 50.000 euro.

Basterà questo per riattivare i cantieri rimasti dormienti? La domanda non è peregrina e la risposta non può essere certa. Ciò che è certo sono solo alcuni dati:

• la riapertura di Poste Italiane non è riservata alle imprese che non sono riuscite a proseguire i lavori a seguito di sconto in fattura;
• il taglio massimo di 50.000 euro non copre le spese per gli interventi minimi sulle unifamiliari (117.366,29 euro), u.i. indipendenti e autonome (98.471,05 euro) e condomini (628.069,45 euro).

Considerato che al 31 dicembre 2023 terminerà il tempo per utilizzare il superbonus con l’aliquota del 110%, è lecito aspettarsi che saranno in molti i soggetti che riprenderanno la corsa contro il tempo per accaparrarsi l’aliquota massima. È altrettanto lecito sperare che la riapertura di molti cantieri e il poco tempo a disposizione per completarli non porteranno:

• incidenti per la fretta di terminare;
• nuove esposizioni di chi poi magari (per un motivo o per un altro) non riuscirà comunque a cedere il credito.

La situazione non è delle migliori e l’esperienza dell’ultimo anno e mezzo impone serie riflessioni sul prosieguo nella speranza che Governo e Parlamento decidano una volta e per tutte di riaprire seriamente i canali di acquisto di Poste Italiane e Cassa Depositi e Prestiti consentendo a chi ha avviato un cantiere, chi si è esposto economicamente, chi ha messo a rischio il proprio lavoro o la propria abitazione, di completare i lavori.

Questo in modo che il futuro possa essere pianificato con coscienza.